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土地估價中地理信息系統的運用分析

來源:原創論文網 添加時間:2020-02-25

  摘    要: 伴隨我國經濟體制的不斷改革,對土地運用制度也有了更多的要求。土地估價為土地運用制度改革的重要基礎,其有著顯著的地位及價值,尤其是伴隨市場經濟體制與土地有償制度的落實,土地估價已然成為現階段土地管理工作中的一項關鍵任務。但因土地具備多元性,自然性,區域性以及社會性等諸多特征,致使土地估價工作在開展階段也有著諸多困難,如工作量較大,計算量較多等,所使用的數據不但具備非空間數據,也具備空間數據,運用以往的工作方式劃分兩種數據則尤為困難,且工作效率也是非常低。在此情況下,運用地理信息系統就顯得尤為重要,運用地理信息系統,不但能夠降低工作量,提高工作效率,也能夠節約成本。

  關鍵詞: 地理信息系統技術; 土地估價; 應用; 策略;

  土地估價主要指的是估價土地價格,依據土地特征、估價目標以及市場情況等諸多方面進行總體性分析,而后選擇出最為有效的估價方式,來估價土地使用價格。能夠影響到土地價格的因素有很多,主要涵蓋個別因素,區域因素以及一般元素,因此在估價期間,務必需進行認真考慮與衡量,善于搜集相關數據與資料。對此,則可積極利用地理信息系統技術,將其重要作用發揮出來,以提高土地估價工作的開展質量。本文以地理信息系統技術在土地估價中的應用必然性分析為出發點,著重探討地理信息系統技術在土地估價中的應用策略。

  一、地理信息系統技術在土地估價中應用的必然性

  在土地估價之中,不但包含許多非空間數據,也包含著很多和地理位置相關的空間信息,如公共服務設施,土地坐落以及基礎設施等的分布。在開展土地估價工作時,不但要求估價者具有良好的工作經驗,也要求估價者善于處理相關數據,對數據之間進行分析和對比[1]。與此同時,也對估價系統有著一定要求,不但要求該系統具備管理非空間數據的能力,也能夠善于分析與管理空間數據,而通過運用地理信息系統技術,則能夠有效實現上述目標,同時地理信息系統在土地估價工作中的運用也為一種必然性趨勢。地理信息系統是集信息科學,計算機科學,空間科學,以及管理科學等諸多學科為一體的新興科學。在不斷發展之中已然成為計算機領域的一項關鍵內容,其和空間信息有著尤為緊密的聯系,在設施管理,資源管理,環境管理以及城市規劃等諸多方面,已獲得了普遍運用。

  二、地理信息系統技術在土地估價中的應用策略

  地理信息系統技術在土地估價中的應用策略,詳細內容體現如下:

  (一)開發方式

  對于地理信息系統技術的開發來說,主要有三種方式,其一,利用VB等編程語言,來開發系統軟件,該開發方式一般適合用在開發商品的平臺軟件之中,但卻對開發經費與科研水平有著不小的要求。其二,借助地理信息系統軟件,提供良好的開發工具,對此應針對真實情況,來進行科學開發,該方式在運用過程中,較為簡單便利,但也有著一定弊端,如移植性偏差,同時會受到開發工具的諸多限制,難以進行獨立運作[2]。其三,借助地理信息系統工具軟件廠家所提供的地理信息系統工程控件,對地理信息系統進行開發,作為組件型地理信息系統,該方式在運用期間并不需要刻意借助地理信息系統開發語言,就能夠實現對地理信息系統的良好運用,且操作也較為便利,具備靈活性以及變通性等諸多特征,并且有利于降低開發成本,提高開發效率。

  (二)系統功能

  項目管理:系統將每項估算工作當作一個項目來實施管理,估算者能夠實施項目的查看,以及編輯等工作,同時還能夠根據日期,來分析與打印估價業務。

  輔助估價功能:系統可依據待估土地的類型以及估價目標等,以自動化的形式在方法庫之中選取最為合適的估價方式,來加以估價。估算者也能夠通過自主參考來自主決定。在完成估價之后,系統還能夠根據這一土地的真實狀況調入相關的報告模板,并在數據庫之中提取有效信息,而后生成估價報告,待估價師確認之后,再將其放入庫中進行管理。
 

土地估價中地理信息系統的運用分析
 

  估價參數管理:估價參數主要涵蓋非空間數據與空間數據這兩種,前者通常為估價期間,需運用到的一些基本參數,如房屋重置價,土地還原利率,以及殘值率等。后者主要為體現和空間實體相對應的各類屬性數據,如標志ID以及幾何信息等。為更好的凸顯系統的靈活性與開放性,不但應為估價者的工作提供參數值,還應提供增設功能。如并非每一種估價方式均具備基本的公式,也并非長久固定,一成不變,這是由于在公式之中所包含的每一項數據會受到宗地及城市的影響,對于不同地區則有著不同的選擇。如在利用剩余法估價某塊待開發土地時,這一宗地是否具備建設期?建設期時間為多久?資金投入是以何種方式?所運用的計算公式均有所差異,而針對一些城市的不同用地類型的一些因素完善體系就不能適合全部的城市。所以,對于上述問題,就應善于管理估價參數[3]。在系統中可設計修正因素的主要選擇界面,讓廣大用戶能夠針對城市的真實情況,來合理選擇自身所需求的修正因素,而后可進行修正系數的輸入,并將其存入至數據庫中[4]。

  三、總結

  總而言之,土地估價為一項系統性、組織性的估價過程,其不能僅僅借助單一的公式,來加以計算。對此,就應積極引入地理信息系統技術,以防止估價者產生主觀估價空間數據的行為,在最大程度上降低估價誤差率的出現,從而為土地估價者提供行之有效的估價輔助工具,充分保障土地估價業務的開展效果。

  參考文獻

  [1] 王成元.GIS技術在房地產估價中的應用研究[D].江西理工大學,2013.
  [2] 洪流.基于GIS的房地產估價信息系統研究[D].哈爾濱工業大學,2012.
  [3] 閆保銀,孫在宏.地理信息系統技術在土地評價中的應用———結合城鎮土地定級估價信息系統[J].農機化研究,2005(02):192-194.
  [4] 魏秉鐸,歐陽東,諶海.以地理信息系統技術為基礎建立房地產估價系統初探[J].重慶郵電學院學報(社會科學版),2004(S1):124-125.

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